作者:和君健康養老事業部

 

隨著人口老齡化加深,老齡產業被認為是二十一世紀朝陽產業,自2013年產業元年以來,全國養老床位從2013年的493.7萬張,提升到2018年底的746.4萬張,各類國家產業政策出臺上百條,產業進入蓬勃發展階段。然而,據民政部2015年數據,40%的民辦養老機構長年處于虧損狀態,能盈利的不足9%。幾年過去,雖然再未有部門公布相關數據,但根據和君健康養老事業部產業觀察而言,整體情況并未出現根本性轉變。

 

目前在資本市場上,單張養老床位估值從15萬到20余萬不等,整體投入高、盈利能力低、回收周期長等問題并未出現根本性改變,而優質物業的稀缺促使產業整合的加劇。產業特征要求能夠更好整合資源,尋求長期投資收益的企業出現。作為資源整合的代表,首厚康健厚積薄發,基于優質的資源整合能力,從起點便定位于產業高點,推動產業提升。

 

首厚·大家(友誼健康社區)

 

強強聯手,取長補短,探索最優發展路徑

 

根據和君健康養老事業部研究,北京市東城區、西城區(核心城區)養老機構總數占北京市養老機構總數量約10%,以中小型機構(即床位數低于150張)為主,而這兩城區60歲以上戶籍老年人占比均超過26%,80歲以上戶籍老年人口比例也已經超過5%,均遠超北京市平均水平。供需不平衡的背后,是核心城區缺乏適合于提供養老服務的物業與土地,同時土地與物業成本相對較高等諸多問題。然而,核心城區交通便利,距離優質醫療、商業資源近,與老年人過往生活環境距離近、模式相近,是發展養老服務,特別是醫養結合型服務的最優選擇,也更加符合目前國際上所倡導的原居安養理念。因此,挖掘與搶占核心城區優質物業并投入養老,成為養老服務企業市場競爭優勢。

 

首厚康。ū本┵Y本投資有限公司成立于2016年,股東為首旅置業、厚樸投資與中國健康養老集團。其中,首旅置業提供優質物業,目前已開業及籌備中項目,均為首旅集團原位于北京核心城區酒店改造,厚樸投資作為大股東,以雄厚的資本實力注入企業,同時為企業帶來更加市場化的管理與運營模式,而中國健康養老集團帶來良好信用背書與優質產業資源。

 

對于這三家企業而言,均具備單獨進入老齡產業,獨自布局發展的競爭實力。然而,獨立布局必然增加整體投入,同時難以獲取目前首厚康健具有的有力競爭優勢與資源。而三方強強聯手,相互取長補短,以組團方式進入產業競爭。由此可見,產業初期資本方、復合型集團公司整合成熟運營方,或成熟運營企業間相互整合的模式,隨著產業的發展,進入門檻也在不斷提升,資源整合的時間點也逐步提前,變為進入產業初期,以更高的位勢進入產業,增強自身競爭優勢。

 

酒店改造,醫養結合,以項目磨合自身模式

 

首厚康健首家養老機構,首厚·大家(友誼健康社區)于2019年1月正式開業,強大的股東背景、卓越的地理位置與醫療資源以及獨特金融結合商業模式,使項目一經推出便受到市場廣泛關注。項目由首旅集團旗下酒店改造而成,內部進行結算,其中原新北緯飯店改造部分目前已開業運營,共389間,主要用于接待活力老人,而一墻之隔的如家酒店改造工作正在進行中,預計2019年年底開業,成為項目失能失智老人專區,未來兩酒店之間將實現連通,采用服務、項目聯通,入住人員分流的方式。

 

首厚·大家(友誼健康社區)位于北京市核心城區西城區二環內,周邊二手住宅物業單平方米均已超過10萬元,土地基本滿負荷運轉。對于養老服務企業而言,此類核心城區優質物業一方面獲取機會小,另一方面成本高昂難以承受。但對于首厚康健,其雄厚的股東背景,在提供優質適合投入養老運營資源的同時,強大的資本實力使其并不著眼于快速收回成本,而著力打造能夠產生行業影響力的代表性項目,謀求在產業內長期發展布局,提升整體產業競爭格局。

 

首厚·大家(友誼健康社區)區位圖

 

此外,從單體項目來看,區位與內部發力帶來的醫療資源優勢成為首厚·大家(友誼健康社區)主要優勢之一,項目比鄰北京友誼醫院(三級甲等),是北京市醫療資源集中區域,周邊3公里內覆蓋綜合或?迫壱陨厢t院多達7家。對于養老機構而言,周邊優質醫療的打通雖能夠保障入住老人就醫方便,綠色通道也能免除老年人就醫排隊之苦,但高端醫療資源供給緊張,難以對機構日常醫療需求提供及時有效支撐。因此項目將原酒店大堂部分區域改造成為內部醫療室,配套日常健康測評,申請北京市醫保定點機構的同時,定時邀請外部專業醫師、中醫師坐堂提供服務。項目中為中國老年學和老年醫學學會提供辦公地點,學會也會在其中舉辦各類活動,為項目提供醫療專家資源。這樣內外配合的醫養結合模式在發揮項目區位醫療資源優勢同時,保障日常服務及時有效,是城市核心區域高品質養老機構醫養結合的標桿模式。

 

金融結合,會員模式,對良好運營提出更高要求

 

2018年11月,北京市出臺《北京市養老服務機構監管辦法(試行)》,首次承認并明確認可養老機構會員制模式;《辦法》規定:除利用自建或自有設施舉辦的養老服務機構外,嚴禁實施會員制。會員制收費額度原則上不能超過經營者可抵押物估值。會員費不得投資風險行業。

 

對于養老機構會員制收費模式而言,無論是養老企業還是市場,都一直呈現愛恨交加的糾結態度,企業在希望通過會員制快速收回資金的同時,擔心被定義為非法集資,而市場則在接受這個模式并希望獲取性價比更高服務的同時,擔心企業的資質背景,是否會被騙。因此,2018年北京成為全國首個認可會員制模式的城市,標志著養老產業向規范多元化發展的進程又邁出一步。

 

首厚·大家(友誼健康社區)項目內部設施

 

作為符合政策要求,同時又擁有強有力資本與信用背景的首厚康健而言,在首厚·大家(友誼健康社區)便進行了會員制模式的嘗試。每一會員的權益都與一套養老房間使用權進行對應銷售,全部會員數量不得超過房間總數。會員制有效期為40年,3年后可全額退。會員權益實現方式分為低于市場價格入住或按年度返還收益兩種。對于消費者而言,在享受會員資格升值帶來的資產增值的同時,在不使用會員資格的空窗期可交由首厚公司進行資產管理,取得一定收益。同時項目也接受押金+月費方式入住,收費水平與北京市內同等養老機構收費水平基本相當。而這樣的定價模式可以被具備一定消費能力的家庭所接受,既滿足了老人的養老服務需求、也滿足了家庭的投資需求。

 

從項目目前銷售與運營情況而言,可以看出,在北京這類高消費水平市場,這類會員制模式受到市場歡迎。對于養老機構而言,會員制模式將會員與最終服務的消費使用者進行區分,本質上是將金融消費的需求與收益預期與養老服務消費的需求與收益預期進行區分,有效解決目前剛需養老市場針對客群缺乏消費能力問題。

 

然而,在解決短期回收資金問題的同時,這一會員制模式由于會員費無法進行風險行業投資,使其投資領域、對象與收益能力都受到一定影響,會員收益的實現主要依靠老人入住收取的月費,入住人數大于等于會員數量成為企業的盈虧生死線。會員制模式在無形中提高了對于機構實現快速入住并保持高品質服務、高入住率的要求。合理的會員制模式設計、入住率快速提升與高位保持、高水平服務質量的提供與保持成為考驗會員制養老機構的核心三大要素。

 

運營團隊、華麗轉型,解決初期團隊問題

 

人才團隊長期以來都是困擾養老機構,特別是新成立養老企業的重大問題,對于國有企業而言,原有員工安置也是企業需要解決的問題。隨著支持政策不斷落地,既有物業改造+傳統企業轉型進入養老服務產業的模式逐步受到青睞,對于此類企業和項目而言,若原本擁有成熟的酒店管理服務或者物業管理服務團隊,并對其進行專業養老相關培訓,能夠在企業轉型的同時實現團隊轉型升級,比單純從市場上招募團隊,一方面能夠節省成本,另一方面對于形成團隊配合與穩定性,也有一定推動作用。

 

首厚康健作為原酒店改造養老機構典型項目,便采用這一方式,企業與臺灣潤福進行合作,在對原酒店管理層與酒店服務人員進行養老專業培訓與轉崗,企業與員工進行雙向選擇,并聘請行業內資深養老從業人士進入,組成現有的約100人的一線團隊,完成日常運營管理工作。與此同時,在運營方面又引入“日醫學館”提供專業照護這一核心領域支持,保持硬件、軟件與人員服務的一致性,保障運營效率與服務效果。

 

首厚·大家(友誼健康社區)項目內部設施

 

放眼未來,穩健發展,多種方式謀求連鎖化發展

 

對于養老服務企業而言,連鎖化是企業發展的必由之路,但對于多數養老企業而言,連鎖化需要逐一經歷首家機構開業、實現良性運營、標準化梳理盤點、投拓能力培養,連鎖模式探索等諸多步驟,往往需要幾年甚至更長時間。

 

而依托于三大股東強勁的背景,首厚康健能夠實現在北京核心城區內快速項目拓展,由原星級酒店“永安賓館”改造而成的首厚·大家(朝陽公園社區)位于東三環中央商務區,也于2019年5月開業運營,企業在半年內實現連鎖運營。從企業內部而言,通過項目的磨合鍛煉,形成了酒店改造養老機構從前期設計改造到后期運營的完整服務鏈條,改造團隊、投拓團隊、運營團隊均已成型,已經具備服務輸出的能力基礎公司。

 

從單體項目到產業內拓展,首厚康健均能夠領先于行業現有水平進行布局,同時保證服務與項目品質,這是在強大的股東背景與資源整合能力下,企業以更高維度進入產業競爭。而從產業競爭格局來看,近年來國有企業、投資類企業進入養老產業進程加快,類似于首厚康健的養老企業必然會頻頻出現,產業內外的資源整合速度加快、效率提高,由此帶來產業提升改變產業格局。